KİRACININ KİRA VEYA AİDAT BORCUNU ÖDEMEMESİ HALİNDE NASIL BİR HUKUKİ YOL İZLENMELİDİR?

Hem işyeri hem de konut kiralarının yahut aidatlarının ödenmemesi sıklıkla yaşanan bir durumdur. Bu durumun yanında site yahut apartman giderlerinin kimin tarafından ödeneceği de genelde bilinmemektedir. İşbu giderleri karşılamak amacıyla her ay düzenli olarak toplanan bedele aidat denmektedir. Kiralananı kullanması karşılığında kiracının kiralayana ödediği bedel kira olarak tanımlanmaktadır. Aidatın kiracı tarafından mı ödeneceği yoksa mülk sahibi tarafından mı ödeneceği tartışma konusudur. 

KİRACININ KİRA BORCUNU ÖDEMEMESİ

Kiracının kira borcunu ödememesi halinde; kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan edimini ifa etmediği sonucu ortaya çıkmaktadır. Türk Borçlar Kanunu 315. maddesi gereği kiracının kira borcunu ödememesi halinde kira sözleşmesini feshedilmesi mümkündür. 

"Madde 315 - Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar."

Kiracıya ihtarname tebliğ edilmesi ile yukarıda belirtilen süreler işleme başlar. Kanun maddesinde belirtilen sürelerin geçmesine rağmen kira borcunu ödemeyen borçluya karşı tahliye davası açılabilir. Kiracı süresi içerisinde kira borcunu öder ise dava açılamaz. 

Bir diğer yol ise iki haklı ihtar sebebiyle kiracının tahliyesi davası açılabilir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu 352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Şöyle ki;

"Madde 352 - Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir."

Kira borcundan kaynaklı olarak kiralayanın bir kira döneminde iki haklı ihtarda bulunması halinde kiracıya karşı tahliye davası açılabilir. 

Bir diğer yol olarak kira borcunu ödemeyen borçluya karşı tahliye talepli icra takibi açılabilir. 

KİRACININ AİDAT BORCUNU ÖDEMEMESİ

6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra kira bedelini

veya aidatları ödemezse, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Yeni düzenlemeye bakıldığında ilk göze çarpan değişiklik kira borcu gibi artık aidat borcunu da ödemeyen kiracı tahliye olabileceğidir. Bu durumda kira veya aidat borcunun sözleşmeye göre kararlaştırılan zamanda ödemeyen kiracı aleyhine kiraya veren konut sahibi kiracıya 30 gün ödeme süreli bir ihtarname gönderecektir. İhtarnamenin kiracıya tebliğinden itibaren kiracı borcunu 30 gün içinde ödemezse kiraya veren kiracıyı tahliye edebilecektir.

Kira Hukukunda süreler, tebligatların takibi, bilirkişi raporlarına itirazlar gibi süreçler önem arz etmekte ve kaçırılması halinde hak kayıplarına sebebiyet vermektedir. İşbu sebeple hak kaybına uğramamak adına alanında uzman bir avukattan yardım almak önem arz etmektedir. Çelik Hukuk Bürosu bu bağlamda Kira Hukuku davalarında müvekkillerinin haklarını savunmaya devam etmektedir.

AV. FURKAN ÇELİK

DANIŞMANLIK İÇİN HEMEN ARAYIN. SORUNLARINIZA PROFESYONEL BİR YAKLAŞIMLA ÇÖZÜM BULALIM!

İLETİŞİM BİLGİLERİMİZ :

1. +90(534)0874791
2. avfurkancelik3434@gmail.com
3. Cevizli Mahallesi, Kepez Sokak, No:7/9, Kartal/İstanbul